オフィス賃料の節約術！フリーレントと均し賃料の仕組みと活用法

オフィスビルを契約する際によく目にする「フリーレント」や「均し賃料」をご存じでしょうか。本記事では、「フリーレント」、「均し賃料」の用語説明はもちろん、フリーレントが交渉しやすい物件・条件も解説しています。是非、オフィス移転担当者の方は参考になさってください。

オフィスのフリーレントとは

フリーレントは、入居時に一定期間の賃料が無料となる制度のことをいいます。実質的には賃料の支払い開始時期を後ろ倒しにする仕組みで、移転時の二重賃料負担を避けられるほか、初期投資を抑えられるメリットがあります。

オーナー側も賃料水準を維持しながら空室率を改善できる手法として活用しており、特に築年数が経過した物件や、エリア内で競合が多い場合に積極的に提案される傾向にあります。

通常は賃料のみが免除対象となり、管理費・共益費などは発生しますが、契約内容によっては「完全フリーレント」として光熱費などの実費以外すべて免除されるケースもあります。

なお、フリーレント期間終了後は通常の賃料支払いが発生し、初回契約期間内での解約では違約金を請求される場合も多いため、契約期間全体を見据えた慎重な判断が必要です。

レントホリデーとの違い

レントホリデーとは、オフィスの賃貸借契約において、年単位で分散させた賃料免除期間を設定できる制度です。例えば3年契約で各年2ヶ月間の賃料が免除されるなど、経営計画に合わせた柔軟な設定が可能です。長期契約を前提としており、短期間で転居する場合は違約金が発生することが多いです。

経営者の視点では、毎年の固定費を抑制しながら、事業拡大に必要なオフィススペースを確保できる有効な選択肢といえます。

段階賃料との違い

段階賃料は、入居開始時は通常よりも低い賃料でスタートし、その後徐々に賃料を引き上げていく賃料システムのことです。

フリーレントのような賃料免除期間はありませんが、入居当初は通常より低い賃料からスタートし、契約期間内で段階的に引き上げることで、オフィス移転時の資金負担を軽減できます。

一般的には年単位で賃料が上昇する場合が多く、契約残存期間に応じて割引率を減らしていくため、事業の成長に合わせた計画的な経費管理が可能です。創業間もない企業や事業拡大期の企業にとって、初期投資を抑えながら必要なオフィススペースを確保できる有効な選択肢となっています。

均し賃料とは

オフィスのフリーレント期間の目安

物件の特性や契約条件により、フリーレント期間は大きく異なり、一般的には1～6ヶ月の範囲で設定されることが多いです。設定期間は、引越し期間、解約予告期間、オフィスの立地条件、規模、そしてその時々の不動産市況などが主な判断材料となります。

空室率の高いビル、大規模ビル、築年数の古い物件、駅からの距離が離れているといった物件ほど長めのフリーレント期間が提示される傾向があります。物件によっては1年程度の長期フリーレントが交渉できる場合もあります。

3ヶ月フリーレント

小規模オフィスや都心の新築ビルでは3ヶ月フリーレントが多い傾向です。入居前のオフィスとの二重払いをせず、かつ入居時の初期負担を軽減できるため、ベンチャー企業やスタートアップにとって魅力的な条件となっています。

半年フリ－レント

中規模以上の物件では企業の投資額も大きくなるため、半年ほどのフリーレント期間が提示されることがあります。半年分の賃料が実質的に免除されるため、企業の初期投資負担を大幅に軽減できます。

オーナー側も優良企業を長期テナントとして確保するため、6ヶ月程度のフリーレントを提示することが多いですが、初回契約期間内での解約をする場合の違約金や特約などの厳しい条件が定められていることが多いです。

フロア面積が大きいほど、引っ越しにかかるコストも比例して増えるため、6ヶ月フリーレントは企業の移転決断を後押しする重要な要素といえるでしょう。

1年程度の長期フリーレント

大規模オフィスや空室の多いエリアでは、1年程度の長期フリーレントが提示されることがあり、実質的な賃料負担を大きく抑えられる可能性があります。

ただし、オーナー側のリスクが大きいため、長期契約、違約金の発生など、契約条件は通常より厳しくなる傾向があります。このような破格の条件が提示される物件は、立地や施設の競争力に課題がある可能性もありますが、この条件を活用して、通常では手が届かない規模や立地の物件への移転チャンスにもなり得ます。

フリーレントでも全てが無料なわけではない

フリーレントであっても、共益費、管理費、光熱費などは通常通り請求されます。物件によっては「完全フリーレント」という条件もありますが、その場合でも光熱費などの実費は発生します。

初期コストを抑えたい企業にとってフリーレント物件は有効な選択肢となりますが、月々の実質的なコストを見誤らないためにも、賃料以外の諸経費をしっかりと計算に入れておくことをおすすめします。

フリーレントが交渉しやすい物件・条件

空室が目立つビルは、オーナー側も入居を促進したい意向が強く、フリーレント交渉の余地が広がります。特に、周辺に競合物件が多いエリアや新規物件の開発が進むエリアでは、より柔軟な条件提示が期待できます。

複数フロアの一括契約や大規模な面積での入居、長期契約を前提とした入居時などは、安定した収益源としてオーナーにメリットがあるため、フリーレント期間の相談に前向きな反応が得られやすいはずです。

交通アクセスが悪い

最寄駅からのアクセスに課題がある物件は、オーナー側もテナント誘致に積極的な姿勢を示すため、フリーレント交渉の余地が広がります。立地面での不利を補うため、賃料交渉やフリーレント期間を設定するなど、柔軟に条件を検討されるケースも多く見られます。

オフィス需要の高いエリアでも、駅から徒歩15分以上などの物件は、長めのフリーレントの条件を引き出せる可能性が高くなることでしょう。

空室期間が長い

長期間空室が続く物件では、オーナーの維持管理コストの負担が増大するため、フリーレント交渉に前向きな対応が期待できます。空室の長期化は不動産経営において大きな課題となるため、入居検討企業からの条件交渉に対して、オーナー側も柔軟に対応する傾向にあります。

特に、1年以上空室が続いている物件では、契約期間によっては半年以上のフリーレント期間の提示を引き出せる可能性もあるでしょう。

築年数が古い

築年数が古い物件は、新築やリノベーション物件と比べて競争力で不利な立場にあるため、フリーレントの交渉がしやすい傾向にあります。

オフィス需要が高いエリアでも築20年以上の物件は賃料を下げるだけでなく、長めのフリーレント期間の設定など、柔軟な条件で入居促進を図るケースが多く見られます。

貸主に柔軟性がある

オーナーが不動産経営において柔軟な方針の場合、入居者の状況に応じて契約条件の調整が可能となり、フリーレント交渉もスムーズに進みやすい傾向にあります。優良な企業に長期的に入居してもらいたいと考えるオーナーは、入居者との関係を大切にしていることが多いです。オーナーとの円滑なコミュニケーションを通じて、お互いの状況や要望を理解し合える関係性が構築できれば、フリーレントを含めた契約条件全般において、より柔軟な対応を引き出せるかもしれません。

長期間契約する場合

長期間契約する場合も、オーナーの安定的な収益確保につながるため、フリーレント交渉がしやすい傾向にあります。契約期間が長期になればなるほど、半年以上のフリーレント期間の交渉もしやすいといえます。

大口契約、複数フロアなどの長期契約の場合、オーナーは空室リスクの軽減や維持管理の効率化というメリットも考慮されるため、より長いフリーレント期間の条件を引き出せる可能性も高まるでしょう。

まとめ｜オフィスをお探しなら、サンフロンティア不動産にご相談ください

フリーレントは初期投資を抑えられる有効な選択肢として定着しており、多くのオーナーも空室対策として積極的に取り入れています。

大規模な面積での契約や長期契約をご検討の場合は、条件交渉で有利な立場となり、より魅力的なフリーレント期間を引き出せる可能性が高まることでしょう。また、立地面で不利な物件や築古物件、長期間空室が続いている物件でも、入居促進が優先されるため、フリーレント条件での優遇が受けやすい傾向にあります。

ただし、一般的にフリーレントの対象は賃料部分のみとなり、敷金や月々の管理費、共益費などは通常通りの負担になります。また、初回契約期間内で解約した場合、違約金として請求されるケースが多いため、事業計画に基づいた慎重な契約期間の設定が重要です。

オフィス移転のプロである、サンフロンティア不動産に是非お問い合わせください。