スタートアップ企業必見！賃貸オフィス入居審査を通過するためのポイント

設立から日が浅いスタートアップは、入居したい賃貸オフィスが見つかっても審査に落ちやすい傾向にあります。今回の記事では、スタートアップが審査に落ちてしまう理由を明らかにしつつ、通過できるポイントを解説します。

オフィス入居時に審査する理由とは

賃貸オフィスに入居するためには、入居審査に通過する必要があります。入居審査は、貸主が支払い遅延などのリスクを抑えるために行われるもので、企業の財務状況や信用度についてチェックされます。

さまざまな情報から、企業に支払い能力があるか、債務超過はないか、将来的に成長する可能性がある企業かを判断するものです。

オフィス入居する際のチェックポイント

賃貸オフィス入居時の審査を通過するために、事前に次のポイントをチェックしてみましょう。

信用調査

審査時には、民間の調査会社による信用調査を行う場合があります。このとき、重要視されるものが評価点数です。

評価点数とは、企業の業績や設立年数、事業内容など複数の項目を数値化したものです。以前に信用調査が実施された企業の場合、過去の調査情報で確認されることがあります。

決算報告書（3年分）

企業の信頼性を証明するための財務資料として、3期分の決算書を求められることが一般的です。

決算書には、売り上げや利益、資産と負債の状況などが記載されています。特に重要視されるものが、財務三表と呼ばれる貸借対照表、損益計算書、キャッシュフロー計算書です。

これらの書類が含まれた決算書により、企業の財政状況の詳細が把握され、支払い能力や将来性について判断されます。

会社の業種やオフィス用途

連帯保証人関連

連帯保証人の支払い能力も審査に含まれます。賃貸オフィスの場合、会社の代表が個人名義で連帯保証人となるケースが多いです。経営者の財政状況も審査のポイントの一つとなる点に注意しましょう。

ただし、物件によっては代表と会社は同一と判断されることがあり、代表者以外を保証人としなければならないことがあります。この場合、親族や知人に依頼することになるでしょう。その際には、支払い能力を証明するための収入証明書などの書類が求められます。

スタートアップが審査に通りにくい理由

必要書類を用意し、経営状況などに問題がない場合でも、スタートアップでは入居審査が通りにくいといわれています。その背景には、次のような理由があります。

設立から日が浅い

スタートアップ企業が入居審査に通りにくい理由の一つに、設立から日が浅いことが挙げられます。審査時に3期分の決算書が必要なことからもわかる通り、創業したてのスタートアップには過去の実績がないことから、支払い能力や将来性への見極めが困難なことが背景にあると考えられます。

資本金が少ない

オフィスの入居審査においては、資本金が300万円以上の企業が通りやすいといわれいます。しかし、法律上、会社設立に必要な資本金は最低1円です。そのため、創業当初に資本金を少なく設定し、そのままにしていると審査に通らない可能性があります。

これからオフィスを探すスタートアップ企業は、資本金の増額も視野に入れておきましょう。

直近の決算が赤字である

直近の決算に赤字があると、現在は支払いに問題がなくとも将来的に支払いが困難になる可能性があるとみなされてしまう可能性があります。赤字に加え、債務超過に陥っている場合にはさらに厳しくなるでしょう。

個人収入がオフィス賃料の36倍未満

連帯保証人となっている個人の収入でも気を付けたい点があります。一般的には、個人の年収がオフィス賃料の36倍以上が審査通過の基準といわれています。連帯保証人の年収が基準を満たしていない場合、支払い能力がないと判断されてしまう可能性があります。

役員報酬が少ない

会社の売り上げや利益に対して役員報酬が極端に少ない場合、審査が通らない可能性があります。特に、役員報酬の額を上げると会社が赤字になるような状況では、審査を通過することは難しいでしょう。

怪しい業種だと思われるとき

貸金業やアダルト関連の業種、どのような事業をしているのかが不透明な場合などは審査が通らない可能性があります。このような場合であれば、保証会社を通す、敷金や礼金を通常よりも高く設定することで借りられるケースもあります。

スタートアップが入居審査を通過しやすくなるポイント

スタートアップが入居審査を通過しやすくするためには、以下のポイントを押さえておき、事前に対策を講じることが大切です。どのようにして対策できるのか、詳しく見ていきましょう。

信用度を高める

審査を通過しやすくするポイントの第一に、会社の信用度を高めることが挙げられます。前述したとおり、企業の信用については民間の信用調査会社のデータを参考にすることが多いです。信用調査では、次のような項目に点数がつけられ、評価されます。

• 設立年数
• 財務状況の安定性
• 資金調達余力や収益など
• 経営規模
• 決算報告書からみる会社の損益
• 経営者の資産や経験、人物像
• 人材や取引先、将来性など

審査通過のための対策としては、直近の決算の内容がよくなるよう努力する方法があります。そのほかでは、企業の情報を積極的に公開することで評価が上がる可能性があります。

事業計画書や預金額

会社の将来性や成長の可能性を評価するポイントに、事業計画があります。どのようにして事業を拡大していくのか、目標や数値などの詳細を事業計画書に落とし込むことで、自社の将来性を貸主に示せます。その際、資金調達計画も交えるといいかもしれません。

また、預金額も同様に重要です。会社の預金額は数百万円以上を目安にしておくとよいでしょう。

内覧時やオーナーとの面談で誠実に対応する

内覧時やオーナーとの面談など、貸主側と対応する際には「誠実に」が基本です。約束の時間に遅れないことはもちろん、清潔感のある服装や礼儀に気を付け、印象がよくなるよう努めるとよいでしょう。

不動産会社の審査基準を調べておく

オフィス入居にあたっての審査基準はすべての不動産会社で同一ではなく、それぞれに基準があります。書類やデータを重視する会社もあれば、人柄を重視する会社もあります。

貸主が管理会社やデペロッパーの場合、決算書や調査会社の情報などを重視し、個人が貸主の場合には人柄などを重視する傾向があるようです。また、保証会社を用意できればほとんどの場合審査を通過できる会社もあります。

審査を通過しやすくするには、事前に貸主の審査基準を調べ、基準を満たせるように対策を講じることが大切です。

余裕を持って必要書類を用意する

審査の際にはいくつかの書類が求められます。提出の際に書類に不足や不備があったり、提出期限に間に合わなかったりすると、審査にも悪影響が出てしまいます。

審査の際の判断材料となる各種書類は、期限にゆとりをもって準備しておきましょう。事業計画書のように作成に時間のかかる書類は、余裕を持って取り組むことをおすすめします。

一般的に、入居審査で求められる書類には次のものがあります。

• 申込書
• 会社の登記簿謄本
• 会社案内
• 決算書
• 事業計画書
• 通帳のコピー
• 定款
• 課税証明書
• 連帯保証人の収入証明など

審査時に必要な書類は不動産会社によって異なります。各種書類を作成、あるいは取り寄せる前に確認しておきましょう。

まとめ｜スタートアップのオフィス移転なら、サンフロンティア不動産にご相談ください

設立間もないスタートアップの場合、賃貸オフィスの入居審査に通過することが難しいケースが多くあります。審査通過のための対応策は多岐にわたるため、多くの業務に対応している中では負担が大きすぎると感じてしまうかもしれません。

「オフィスを構えたいけれど何から手を付けてよいのかわからない」「設立間もないため審査に通らないかもしれない」とお悩みのスタートアップは、スタートアップ支援の実績豊富なサンフロンティア不動産に是非ご相談ください。

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